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天津可行研究報告編寫

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養老院項目申請備案大型公益社區項目可行性報告

“人間天堂之松鶴園”老年社區大型公益項目
 
 
 
可行性研究報告
 
 
 
 
 
 
 
 
二〇一三年六月
目  錄
第一章 總 論......................................... 1
1.1項目概述...................................... 1
1.2可行性研究編制原則、依據與范圍.................. 6
1.3目標客戶定位.................................. 8
1.4結論......................................... 9
第二章 項目建設背景及必要性........................ 11
2.1項目建設背景................................. 11
2.2項目建設的必要性............................. 16
第三章 市場前景分析及預測.......................... 19
3.1老年服務市場分析............................. 19
3.2項目市場前景分析............................. 23
第四章 項目區建設條件.............................. 31
4.1項目區概況................................... 31
4.2經濟發展條件................................. 31
4.3自然條件..................................... 32
4.4 自然條件對建設項目的影響...................... 34
第五章 建設規劃和內容.............................. 35
5.1建設規模..................................... 35
5.2建設內容..................................... 35
第六章 工程方案..................................... 37
6.1項目設計..................................... 37
6.2老年養生養老專屬社區建筑設計方案............... 38
6.3電力設計方案................................. 47
6.4電信設計方案................................. 48
6.5給排水設計方案............................... 49
6.6采暖、通風與空氣調節設計方案.................. 49
6.7防雷及接地................................... 49
第七章 老年養生養老專屬社區管理模式................ 51
7.1候鳥式養老模式............................... 51
7.2候鳥式養老的服務核心.......................... 51
7.3候鳥式養老的運作模式.......................... 52
7.4候鳥式養老的宗旨............................. 53
7.5老年養生養老專屬社區管理模式.................. 53
7.6老年養生養老專屬社區服務方式.................. 54
第八章 養生專屬社區管理方案........................ 57
8.1方案原則依據................................. 57
8.2老人居室..................................... 57
8.3公共區域..................................... 57
8.4服務膳食..................................... 58
8.5護理........................................ 58
8.6康 復....................................... 59
8.7心理療法..................................... 59
8.8臨終關懷..................................... 60
第九章 環境保護..................................... 61
9.1依據及標準................................... 61
9.2建設施工期污染因素及防治措施.................. 61
9.3裝修期間污染因素及防治措施.................... 66
9.4營運期污染因素及防治措施...................... 67
9.5結 論....................................... 68
第十章 節能、節水措施.............................. 69
10.1設計原則.................................... 69
10.2設計依據.................................... 69
10.3節能措施.................................... 70
10.4節水措施.................................... 73
第十一章 安全衛生................................... 75
11.1執行的設計依據與標準規范..................... 75
11.2職業安全衛生現狀............................ 75
11.3衛生要求.................................... 75
11.4危害因素分析及控制措施....................... 77
11.5預期效果及評價.............................. 78
11.6消防....................................... 79
第十二章 組織機構與人力資源配置.................... 82
12.1組織機構.................................... 82
12.2運營組織安排................................ 82
12.3勞動定員與人員培訓.......................... 82
第十三章 項目實施及招標方案........................ 84
13.1項目組織.................................... 84
13.2項目實施計劃................................ 85
13.3建設工期及項目實施進度表..................... 85
13.4項目招標方案................................ 87
第十四章 投資估算與資金籌措........................ 91
14.1投資估算.................................... 91
14.2資金籌措方式與來源.......................... 92
第十五章 財務評價................................... 94
15.1財務評價基礎數據選取......................... 94
15.2營業收入估算和成本費用分析................... 94
15.3經濟效益分析和評價.......................... 95
15.4盈虧平衡分析................................ 96
15.5敏感性分析.................................. 97
15.6財務評價結論................................ 97
15.7風險分析.................................... 98
第十六章 社會效益評價............................. 100
16.1項目對社會的影響分析........................ 100
16.2項目與所在地互適性分析...................... 101
16.3社會評價結論............................... 102
第十七章 報告結論.................................. 103
17.1結論...................................... 103
17.2建 議..................................... 103
 

第一章 總 論

1.1項目概述

1、項目名稱
“人間天堂之松鶴園”老年社區大型公益項目
2、項目承辦單位
北京博遠欣綠公司石家莊分公司
3、建設性質
新建
4、建設地點
河北省會石家莊市正定縣
5、建設規模與內容
（1）建設規模
項目規劃用地面積2000畝，項目所在地的沙礦產業發達，形成了獨具特色的大沙坑。本項目充分利用這種地形地物，建設具有鮮明特色的養老產業項目，本項目占有砂坑沙坑南北大約1000米，東西大約2000米。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->在整個項目的中心區域，形成“回”字型建筑群，圈地500畝。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->建筑群外圍，包括坑體以防風綠化為主，農業項目為輔，占地600畝。建筑群內部，以常綠植物為主，適度開發綠色農業項目，蔬菜種植區200畝。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->水系建設500畝，本項目綠化率高并采用空氣凈化設施，主體建筑內負離子濃度高，氧氣濃度高。日常飲用水源用自己的凈化水。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->床位總數：5000張。
（2）建設目標
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->充分利用土地，提高土地利用率。依照通常的溫室大棚建設為參照，每一個大棚都要因為外建小屋和通道，占用很多面積。我的思路是，建一個500畝的超級大棚，大棚的圍邊，建成住房，可謂一舉多得。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->充分利用砂礦地形，作為營造園區小氣候的基礎條件。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->整個建筑群和礦體全部立體綠化，園區綠化率達到80%以上。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->整個社區，采用透明薄膜覆蓋，結合砂礦地形，人工改變社區氣候，將建成覆蓋面積世界第一的超級薄膜保溫大棚。大棚覆蓋面積500畝。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->在北方地區，人工建造“四季常綠、三季有果”的溫控居住區，容積達到300萬立方米，世界第一。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->建設石家莊市規模較大，集居住、休閑、醫療、保健、娛樂等功能為一體的綜合性老年專屬社區。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->建設優質服務、爭創一流的老年服務機構；達到環境園林化、服務賓館化、生活家庭化、護待親情化的國際標準。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->通過精致典雅的建筑風格，人性化、功能完善的戶型設計和花圃、園林、運動場、魚池等怡人外部環境的塑造，為老人們提供了一個浪漫而溫馨美麗家園。
<!--[if !supportLists]-->l  <!--[endif]-->高品質的醫療保健和國際標準專業護理對接，倡導并實際踐行“品質退休生活”的服務理念。
（3）建設內容
①土建工程
本項目采用回型設計，外圍為一圈4層建筑包括：老年養生公寓、酒店式公寓樓、獨院式民居、綜合樓、辦公樓、銀行；中心建設三層的中心醫院，其中一、二層為醫院用房，三層為會議中心，各建筑面積如下表
表1－1   建（構）筑物一覽表
序號
名稱
面積（m3）
層數
結構
1
老年養生公寓
200000
四層
框架
2
酒店式公寓樓
25000
四層
框架
3
獨院式民居
22000
四層
框架
4
綜合樓
20000
四層
框架
5
辦公樓
3200
四層
框架
6
銀行
1600
四層
框架
7
中心等級醫院
14000
三層
框架
8
職工工作場所及宿舍
5600
四層
框架
9
幼兒園
7500
四層
框架
10
小學
7500
四層
框架
11
倉庫
10000
地下一層
框架
12
車庫
10000
地下一層
框架
13
招待所
5600
四層
框架
14
值班室
100
單層
磚混
15
鍋爐房
80
單層
磚混
16
配電房
80
單層
磚混
17
污水處理站
60
單層
磚混
　
合計
331320
　
　
綜合樓內設：醫療室、健康咨詢室、心理咨詢室、保健中心、咖啡館、圖書館、劇場（兼數字電影放映功能）、健身房、書畫室、音樂室等功能場所。
②設備工程
項目購置各項生活設備、辦公設備、空調、醫療器械等各類設備。
③輔助工程
項目配套建設給排水、變配電、消防、道路、綠化、圍墻等基礎設施工程。
6、投資估算與資金籌措
（1）投資估算
項目建設投資為75000萬元，其中：主體建筑投資35000萬元，各類附屬設施投資10000萬元；環境綠化、氣候改良投資為30000萬元。
（2）資金籌措
本項目總投資為75000萬元，項目所需資金全部由企業自籌解決。
7、建設年限
項目建設期為一年，建設時間為2013年7月至2014年6月
8、主要經濟技術指標
序號
指標名稱
單位
數量
備  注
1
項目占地面積
畝
2000
合1334000m2
2
用地性質
居住用地
3
建筑面積
m2
331320
 
4
容積率
    
0.2483
 
5
綠地率
 
56%
 
6
建筑層數
 
高層
 
7
建筑耐久年限
年
50
 
8
建筑結構耐火等級
級
二
 
9
屋面防水等級
級
三
 
10
建筑抗震設防類別
類
丙
 
11
抗震設防烈度
度
7
 
12
結構形式
框架結構
13
建設期
年
1
 
14
床位定員
人
5000
 
15
項目用工
人
300
 
15
項目總投資
萬元
75000
 
16
年營業收入
萬元
11000
 
16.1
床位出售
萬元
100000
分五年出售
16.2
經營性用房出租
萬元
5000
每年
16.3
自產產品出售
萬元
2000
每年
17
年總成本費用
萬元
7452.21
 
18
年利潤總額
萬元
3327.79
 
19
凈利潤
萬元
2495.84
 
20
財務內部收益率
%
41.36%
稅前
31.94%
稅后
21
投資回收期
年
3.1
動態投資回收期（稅前）
4.1
動態投資回收期（稅后）
22
總投資利潤率
%
39.2
 

1.2可行性研究編制原則、依據與范圍

1、可行性報告編制原則
（1）養老院項目是在嚴格按照國家有關法律，行政法規和地方有關政策，在城市總體規劃的框架原則下，充分結合當地自然條件和和實際情況，并參照其他省市在老年公寓開發建設的有益成果，因地制宜，科學合理的提出既符合本地經濟狀況又符合居民生活水準而開發建設的。
（2）項目充分合理利用本地的經濟，地理環境和土地資源，合理開發利用土地，發揮城市綜合功能，合理使用資金，提高投資效益。隨著居民收入水平的不斷提高，居民的生活狀況隨之不斷改善，逐步向消費需求多元化，消費需結構合理化發展。在追求物質生活質量的同時，追求充實的精神生活成為必然。
（3）該項目建筑造型兼顧當地建筑及環境特色，力求整體協調，統一和諧。總體布局充分考慮經濟，人文及生態環境，利用建筑物的科學布置及周邊環境的合理安排，建設環境幽雅，功能實用，檔次較高的老年公寓。
（4）項目設計方案的選擇在確保功能，質量的前提下，本著實事求是的原則，同時注重結合當地的實際情況，力求做到“少投入，多產出，工期短，見效快”。
（5）項目總體布局本著合理分區，生活方便的原則進行設計。項目建筑及配套設備功能本著滿足老年人居住要求及生理需要的原則，項目嚴格按照國家環境保護及勞工保護的有關法律規定，注重環境保護和勞動安全衛生。
（6）項目選址上，遵循“遠離城市喧囂，依山傍水，交通便捷”的區域。
2、研究編制依據
（1）《中華人民共和國建筑法》
（2）《民用建筑設計通則》（JG3738）
（3）《建筑物抗震設計規范》（GB50191）
（4）《建筑給排水設計規范》（JBJ1588）
（5）《采暖通風與空氣調節設計規范》（GBJ96—86）
（6）《城市房地產管理法》
（7）《建筑設計防火規范》（GBl6—87）
（8）《建筑物電路設計規范》
（9）石家莊市城市總體規劃
（10）國家有關部門對可行性研究報告編制的規范和要求
（11）《老年人社會福利機構基本規范》
（12）國務院辦公廳轉發民政部等部門《關于加快實現社會福利社會化意見的通知》(國辦發〔2000〕19號)
（13）財政部、國家稅務局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》(財稅〔2000〕97號)
3、研究編制工作范圍
根據所依據的國家有關法律、法規及有關政策，結合項目單位的具體意見，本可行性研究范圍主要包括：
（1）項目提出的背景、必要性、社會需求前景、建設規模、建設條件與項目地址狀況。
（2）項目的總體規劃、平面布置、建設設計、公用設施等技術方案。
（3）項目所采取的消防、環境保護、節能措施。
（4）項目實施原則及實施進度。
（5）項目投資費用估算及技術經濟綜合評價。
（6）社會效益分析

1.3目標客戶定位

“人間天堂之松鶴園”老年社區主要面向三類目標顧客群體： 
其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫療、家政等服務保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經濟基礎豐厚，可以獨立負擔起在專業養老社區購房的經濟開支，一般不需要子女的經濟支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權。 
其二，經濟收入、文化素質較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環境中安度晚年。這類目標顧客群既有購買專業養老服務社區住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養老之用。 
其三，有一定收入、不喜城市中心區的喧囂生活環境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養老生活有著自己的追求，“人間天堂之松鶴園”老年社區開發的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。